Resident Magazine เพิ่งเผยแพร่บทความรวมรายชื่อเอเจนซี่อสังหาริมทรัพย์สิบแห่งที่ดำเนินธุรกิจอยู่ทั่วประเทศไทย นับเป็นรายการที่มีประโยชน์ แต่รายการเหล่านี้เป็นเพียงพื้นผิว คำถามที่น่าสนใจกว่าคือข้อมูลเบื้องหลังที่เอเจนซี่เหล่านั้นสร้างขึ้น ไม่ว่าจะเป็นปริมาณธุรกรรม การกระจายตัวตามภูมิภาค สัญชาติของผู้ซื้อ และราคาเฉลี่ยต่อรายการ สิ่งเหล่านี้บอกอะไรเราได้บ้างเกี่ยวกับทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และมีความหมายอย่างไรหากคุณกำลังคิดจะซื้อในช่วง 12 ถึง 18 เดือนข้างหน้า
ลองเริ่มจากตัวเลขที่สำคัญแล้วย้อนกลับมาสู่การตัดสินใจ
เมื่อสิบเอเจนซี่ครองบทสนทนาในตลาดที่มีถึง 77 จังหวัด การกระจุกตัวนั้นถือเป็นข้อมูลชิ้นหนึ่งในตัวเอง เอเจนซี่ส่วนใหญ่กระจุกสินค้าคงคลังและการตลาดของตนอยู่ที่กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา และเกาะสมุย ไม่ใช่ข้อวิจารณ์ เพราะตลาดเหล่านั้นสร้างปริมาณธุรกรรมได้จริง แต่ปริมาณไม่ใช่สิ่งเดียวกับแนวโน้มมูลค่า ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในย่านใจกลางกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นประมาณ 2–4% ต่อปีในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ในขณะที่สินค้าลักชูรีของภูเก็ตเห็นราคาเสนอขายพุ่งสูงขึ้นใกล้เคียง 8–12% ในช่วงหลังโควิด ส่วนหนึ่งเป็นผลจากอุปทานที่จำกัดบนเกาะที่มีพื้นที่จำกัดตามธรรมชาติ รูปแบบที่ปรากฏชัดเมื่อดูจากข้อจำกัดด้านอุปทานเทียบกับเส้นโค้งอุปสงค์นั้นสอดคล้องกัน นั่นคือพื้นที่ขนาดเล็กที่มีการมองเห็นจากนานาชาติเพิ่มขึ้นมักให้ผลตอบแทนในเชิงเปอร์เซ็นต์สูงกว่าตลาดขนาดใหญ่ที่มีสภาพคล่องมากกว่า
Koh Phangan อยู่ในจุดเปลี่ยนนั้นพอดีในตอนนี้ เกาะแห่งนี้ไม่มีแนวพัฒนารีสอร์ทขนาดใหญ่ มีที่ดินมีโฉนดใกล้แนวชายฝั่งจำกัด และมีความสนใจที่เพิ่มขึ้นจากผู้ซื้อชาวยุโรปและออสเตรเลียที่ค้นพบเกาะนี้ในช่วง slow travel และยังคงติดตามมาตลอด การผสมผสานระหว่างอุปทานที่จำกัด ความสนใจที่เพิ่มขึ้น และการเจาะตลาดของเอเจนซี่ที่ยังน้อยอยู่นี้ คือสูตรที่มักนำหน้าการเร่งตัวของราคาแบบเดียวกับที่ภูเก็ตเคยประสบเมื่อทศวรรษก่อน
เอเจนซี่หลายแห่งในรายการของ Resident รายงานว่าเห็นการเปลี่ยนแปลงชัดเจนในโปรไฟล์ผู้ซื้อ นักเก็งกำไรระยะสั้นลดลง ผู้ซื้อที่มองระยะ 3–7 ปีและต้องการทั้งผลตอบแทนจากการเช่าและการใช้งานส่วนตัวเพิ่มมากขึ้น การเปลี่ยนแปลงนี้สำคัญมาก เพราะมันเปลี่ยนสิ่งที่อสังหาริมทรัพย์ต้องส่งมอบ ผู้ซื้อที่มีขอบเขตเจ็ดปีไม่ได้มองหากำไรจากการขายต่อเร็วๆ แต่พวกเขาคำนึงถึงรายได้จากการเช่าในช่วงเดือนที่ไม่ได้พักอาศัย การเพิ่มมูลค่าของทุนในช่วงระยะกลาง และคุณภาพที่แท้จริงของทรัพย์สินนั้น ทั้งการก่อสร้าง การออกแบบ และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน เมื่อนำกรอบคิดนี้มาใช้กับอสังหาริมทรัพย์ใน Koh Phangan การคำนวณก็เปลี่ยนไปเมื่อเทียบกับตลาดที่เป็นสินค้าทั่วไปมากกว่า วิลล่าส่วนตัวพร้อมสระว่ายน้ำในราคาเริ่มต้น $135,000 ในตลาดที่มีอุปทานเปรียบเทียบน้อย คือเครื่องมือการลงทุนที่แตกต่างจากคอนโดในตึกที่มีหน่วยเหมือนกัน 40 ยูนิตถูกลิสต์พร้อมกัน
เอเจนซี่ที่ให้บริการผู้ซื้อที่จริงจังได้ดีคือเอเจนซี่ที่สามารถสร้างภาพรวมทั้งหมดได้ ไม่ใช่แค่ธุรกรรม แต่รวมถึงสถานการณ์ผลตอบแทน ต้นทุนการถือครอง และสภาพคล่องเมื่อต้องการขายออก ผู้ซื้อส่วนใหญ่ใน Koh Phangan ยังไม่เจอบทสนทนาเหล่านี้ผ่านช่องทางเอเจนซี่กระแสหลัก ซึ่งนั่นคือส่วนหนึ่งของเหตุผลที่หน้าต่างของโอกาสยังคงเปิดอยู่
ข้อมูลธุรกรรมจากเอเจนซี่บอกว่าอะไรขายไปแล้ว แต่แทบไม่เคยบอกว่าเหลืออะไรอีก สำหรับใครก็ตามที่กำลังพิจารณาว่าจะซื้อวิลล่า Koh Phangan ในรอบถัดไปหรือไม่ ภาพของอุปทานที่ดินคือตัวแปรที่กำหนดตัวเลขอื่นๆ ทุกตัว ที่ดินมีโฉนดสำหรับขายใน Koh Phangan โดยเฉพาะแปลงที่มีโฉนดชนิดโฉนดที่ดิน (Chanote) ใกล้โครงสร้างพื้นฐานและมีวิวทะเล มีอย่างจำกัดจริงๆ เกาะแห่งนี้ไม่ได้ถูกกำหนดโซนสำหรับการพัฒนาความหนาแน่นสูงแบบเดียวกับพื้นที่ชายฝั่งบนแผ่นดินใหญ่ ข้อจำกัดเชิงโครงสร้างนี้หมายความว่าโครงการวิลล่าที่ตั้งอยู่ในทำเลดีแต่ละแห่งกำลังแข่งขันกับแหล่งที่ดินในอนาคตที่เหมาะสมซึ่งกำลังลดน้อยลงเรื่อยๆ ไม่ใช่เพิ่มขึ้น
เมื่อรายงานสรุปของเอเจนซี่แผนที่กิจกรรมธุรกรรม พวกเขากำลังถ่ายภาพแม่น้ำ แต่ข้อมูลอุปทานที่ดินบนเกาะที่มีข้อจำกัดคือก้นแม่น้ำ มันบอกคุณว่ากระแสน้ำกำลังไหลไปทางไหนจริงๆ
ไม่มีเอเจนซี่ใดในสิบแห่งที่ Resident นำเสนอที่เชี่ยวชาญใน Koh Phangan โดยเฉพาะ การขาดหายนั้นคือข้อมูล มันสะท้อนว่าตลาดอยู่ที่ไหนมา ไม่ใช่ความสนใจของผู้ซื้อกำลังชี้ไปทางไหน สำหรับดีเวลอปเปอร์ที่สร้างแบบครบวงจร ตั้งแต่การหาที่ดิน ออกแบบ ก่อสร้าง และส่งมอบวิลล่าสำเร็จรูป การขาดการแข่งขันจากตัวรวบรวมในตลาดที่มีความต้องการเพิ่มขึ้นถือเป็นข้อได้เปรียบเชิงโครงสร้างที่ควรทำความเข้าใจก่อนที่รายการจะยาวขึ้น
หากตัวเลขข้างต้นสอดคล้องกับวิธีที่คุณคิดเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ Hush Villas กำลังก่อสร้างวิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัวสี่หลังบน Koh Phangan โดยมีกำหนดส่งมอบใน Q1 2027 และถือเป็นจุดเริ่มต้นที่ตรงไปตรงมา ดูรายละเอียดได้ที่ hushvillas.com
กำลังพิจารณาลงทุนวิลล่าบนเกาะพะงัน? Hush Villas — มีให้เลือก 4 หลัง เริ่มต้น $135,000 กุญแจ Q1 2027
ติดต่อเรา