Phuket และ Samui ครองพื้นที่ข่าว แต่นั่นไม่ได้แปลว่าเป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยกว่าเสมอไป

เมื่อตลาดใดตลาดหนึ่งเริ่มส่งเสียงดัง ไม่ว่าจะเป็นเงินทุนรัสเซียที่ไหลเข้าคอนโดใน Phuket หรือนักพัฒนาอิสราเอลที่เริ่มก่อสร้างตึกสูงบน Koh Samui ผู้ซื้อมักจะเริ่มใช้ตรรกะแบบหนึ่ง นั่นคือ ที่ใดมีปริมาณ ที่นั่นมีการยืนยัน ที่ใดมีเงินต่างชาติ ที่นั่นมีความปลอดภัย ยิ่งข่าวดังมากเท่าไร ความเสี่ยงก็ยิ่งน้อยลงเท่านั้น

ตรรกะนี้สมควรได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบ เพราะมันมักพังทลายลงเมื่อเผชิญกับแรงกดดันจริง

ความเข้าใจผิด: ความสนใจจากสื่อเท่ากับความชัดเจนในการลงทุน

กระแสเงินทุนต่างชาติที่ไหลเข้าสู่สองเกาะรีสอร์ทที่ใหญ่ที่สุดของไทยในช่วงนี้เป็นเรื่องจริง เช่นเดียวกับกิจกรรมการพัฒนา ราคาที่ดินที่สูงขึ้น และความต้องการของผู้ซื้อที่อ่านข่าวแล้วรู้สึกถูกดึงดูดด้วยกระแสส่วนรวม แต่การที่สื่อพูดถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งใดแห่งหนึ่งมากเป็นพิเศษ ไม่ได้ทำให้ความซับซ้อนลดลง ตรงกันข้าม มันมักบดบังความจริงเสียด้วยซ้ำ เมื่อจุดหมายใดถูกนำเสนอว่าเป็นศูนย์กลาง บทความที่เขียนออกมามักพูดถึงโมเมนตัม ไม่ใช่กลไกที่แท้จริงของดีลแต่ละรายการว่าให้ผลลัพธ์เป็นอย่างไร เมื่อรวมค่าธรรมเนียม รอบความว่างเปล่าของห้อง ค่าบริหารจัดการ และความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนเข้าไปแล้ว

คำถามที่ผู้ซื้อแทบไม่เคยได้คำตอบจากบทความเหล่านั้นคือ ผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิหลังหักค่าธรรมเนียมจากวิลล่าในไทยนั้นอยู่ที่เท่าไรจริงๆ เมื่อบริษัทบริหารจัดการมืออาชีพหักส่วนแบ่งแล้ว เมื่อทรัพย์สินว่างเปล่าในช่วง low season และเมื่อตัวเลขที่คาดการณ์ไว้ตอนซื้อต้องเผชิญกับความจริงของตลาดเช่าระยะสั้นที่แออัด ในตลาดที่วิ่งด้วยความเร็วของ Phuket ในปัจจุบัน ตัวเลขนั้นกำลังกลายเป็นสิ่งที่ยากจะปกป้องได้ยิ่งขึ้น ไม่ใช่ง่ายขึ้น

ความอิ่มตัวทำอะไรกับตลาดจริงๆ

การไหลเข้าของเงินลงทุนที่โดดเด่นส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในแบบเฉพาะเจาะจง นั่นคือมันบีบช่องว่างระหว่างต้นทุนการซื้อที่ดินและรายได้ค่าเช่าที่ทำได้จริงให้แคบลง อุปทานเพิ่มขึ้น สินค้าที่เทียบเคียงได้มีให้เลือกมากขึ้น แขกมีตัวเลือกมากกว่าเดิม ซึ่งหมายความว่าอัตราการเข้าพักถูกกดดันพอดีกับช่วงที่สต็อกใหม่เข้าสู่ตลาดในราคาต้นทุนสูงสุด ผู้ที่เข้ามาก่อนที่ข่าวจะดังสามสี่ปีมักได้ผลดี แต่ผู้ที่เข้ามาเพราะข่าวนั้น มักกำลังรับความเสี่ยงที่นักลงทุนรุ่นก่อนส่งต่อออกไปแล้ว

นี่ไม่ใช่การวิจารณ์ Phuket หรือ Samui ในฐานะจุดหมายปลายทาง ทั้งสองเป็นตลาดจริงที่มีความต้องการจริง ประเด็นที่ต้องการสื่อแคบกว่านั้น คือการที่มีเงินทุนก้อนใหญ่ไหลเข้าจากชาติใดก็ตาม ไม่ใช่หลักฐานในตัวเองว่าสภาวะเหมาะสมสำหรับผู้ซื้อที่เข้ามาในตอนนี้ มันเป็นหลักฐานว่าตลาดถูกค้นพบไปแล้ว ซึ่งเป็นคนละเรื่องกันอย่างมีนัยสำคัญ

เหตุใดตลาดขนาดเล็กจึงสมควรได้รับการมองอย่างตรงไปตรงมามากกว่า

Koh Phangan อยู่ในบทสนทนานี้ในแบบที่มักถูกประเมินต่ำเกินไป มันไม่ได้แข่งขันกับผู้ซื้อกลุ่มเดียวกับ Samui หรือ Phuket และความแตกต่างนั้นสำคัญมาก ผู้ซื้อที่พิจารณาลงทุนวิลล่าในไทยบนเกาะที่เงียบสงบกว่า ไม่ได้กำลังประนีประนอม แต่กำลังวางเดิมพันในโครงสร้างที่ต่างออกไป นั่นคือ ราคาที่ดินที่ยังไม่ถูกดันขึ้นด้วยการเก็งกำไร การวางตำแหน่งค่าเช่าในกลุ่มที่ความขาดแคลนที่แท้จริงยังมีอยู่ และกลุ่มแขกที่เป็นนักท่องเที่ยวสายเวลเนส คนทำงานระยะไกล ผู้มาพักระยะยาว ที่เลือก Koh Phangan โดยเฉพาะเพื่อหลีกเลี่ยงความวุ่นวายของตลาดขนาดใหญ่

เศรษฐศาสตร์ของนักพัฒนาวิลล่าขนาดเล็กใน Koh Phangan ที่ดำเนินการในระดับบูทีคแท้จริง ยังแตกต่างในเชิงโครงสร้างจากโครงการขนาดใหญ่ใน Phuket จำนวนยูนิตที่น้อยกว่าหมายถึงการควบคุมคุณภาพงานก่อสร้างที่เข้มงวดกว่า ชื่อเสียงของนักพัฒนาจะกระจุกอยู่กับทรัพย์สินแต่ละหลังที่สร้างเสร็จ แทนที่จะกระจายไปในโครงการหลายร้อยยูนิต และผู้ซื้อไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงของตลาดในพื้นที่ที่เพิ่งได้รับความสนใจจากสื่อนานาชาติพร้อมกับการปรับราคาตามมา

คำถามที่พาดหัวข่าวไม่เคยถาม

เงินทุนต่างชาติที่ไหลเข้าสู่เกาะรีสอร์ทของไทยบอกคุณว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศนี้มีความน่าเชื่อถือและเป็นที่รู้จักในระดับสากล นั่นเป็นข้อมูลที่มีประโยชน์ แต่สิ่งที่มันบอกไม่ได้คือ ตลาดใดโดยเฉพาะ ณ จุดเข้าซื้อใด และในระดับไหน ที่จะให้ผลตอบแทนจริงตลอดช่วงเวลาที่คุณถือครอง คำถามเหล่านั้นสมควรได้รับการถาม และคำตอบมักเงียบกว่าสิ่งที่กำลังออกมาจาก Phuket ในตอนนี้มาก

Hush Villas กำลังสร้างวิลล่าส่วนตัวพร้อมสระว่ายน้ำสี่หลังบน Koh Phangan กำหนดส่งมอบในไตรมาสที่ 1 ปี 2027 ราคาเริ่มต้นที่ $135,000 หากคุณต้องการดูตัวเลขที่แท้จริงแทนที่จะฟังเสียงรบกวนรอบข้าง เราพร้อมพาคุณไปดูรายละเอียดทั้งหมด