L'Asie du Sud-Est n'a pas profité du boom industriel. Ce n'est pas pour ça que les gens y achètent de l'immobilier.

Une idée reçue qu'il faut nommer clairement

Une version de l'argument suivant revient régulièrement dans les médias financiers et, de plus en plus, dans les conversations entre acheteurs immobiliers de la région : l'Asie du Sud-Est attire des capitaux sérieux, les usines quittent la Chine pour s'y installer, les économies sont en croissance, et l'immobilier dans la région constitue donc un investissement solide. Le raisonnement semble imparable. Il est pourtant largement faux — ou du moins, c'est la bonne conclusion tirée des mauvaises prémisses.

De récents reportages confirment ce que les analystes des chaînes d'approvisionnement signalaient depuis un moment déjà. La stratégie dite du "China plus one" a orienté des milliards de dollars d'investissements industriels vers le Vietnam, la Thaïlande, l'Indonésie et la Malaisie. Mais la région ne capte pas suffisamment de valeur. Les marges sont étroites. Les chaînes d'approvisionnement locales restent peu développées. La fabrication sophistiquée et la propriété intellectuelle demeurent en grande partie en Chine, tandis que les sites d'Asie du Sud-Est se chargent des travaux d'assemblage à faible valeur ajoutée. Le tableau macro-économique est bien plus complexe que les gros titres ne le laissaient entendre.

Voici l'idée fausse que cela engendre chez les acheteurs immobiliers : ils s'imaginent que l'investissement en villas dans des endroits comme Koh Phangan surfe sur la même vague que les parcs industriels du delta du Mékong. Ce n'est pas le cas. Et comprendre cette différence est bien plus utile que de ressasser un optimisme régional de façade.

Deux économies distinctes, une seule région

La Thaïlande abrite deux économies qui fonctionnent en parallèle. La première est liée à la fabrication pour l'export, à la logistique et aux corridors industriels qui traversent la côte Est du pays. Cette économie-là est directement exposée aux soubresauts des stratégies mondiales de chaînes d'approvisionnement, aux évolutions de la politique tarifaire américaine ou encore à la concurrence vietnamienne sur les coûts salariaux. La seconde est portée par le tourisme longue durée, le travail à distance, la migration lifestyle et l'accumulation progressive de personnes qui ont décidé de vivre autrement.

Koh Phangan s'inscrit entièrement dans cette deuxième économie. Les acheteurs qui envisagent de faire construire une maison à Koh Phangan ne réagissent pas à des incitations à la délocalisation industrielle. Ils répondent à quelque chose de plus personnel et, en termes d'investissement, de plus durable : le calcul qu'une villa privée avec piscine sur une île thaïlandaise, détenue dans le cadre d'un bail correctement structuré, offre une qualité de vie et un profil de rendement véritablement difficiles à reproduire ailleurs à ce niveau de prix.

Ces deux économies peuvent évoluer en sens inverse simultanément. Un ralentissement de la production industrielle en Asie du Sud-Est ne réduit pas la demande pour des biens immobiliers lifestyle bien situés. Il peut même l'accroître, lorsque des personnes ayant accumulé du capital dans un contexte incertain cherchent des actifs à double vocation — un endroit où vivre et une source de revenus locatifs.

Où se situe le vrai risque

Si vous cherchez des risques légitimes dans l'immobilier thaïlandais, le narratif du "China plus one" n'est pas là où vous les trouverez. Les vrais risques sont d'ordre juridique et structurel. Les acheteurs étrangers ne peuvent pas être propriétaires en pleine propriété d'un terrain en Thaïlande. Ce fait est établi et bien connu, pourtant des acheteurs arrivent encore après avoir entendu, en aparté, qu'il existerait des moyens de contourner cette règle. Il n'en existe pas — du moins pas de légaux. Le mécanisme de prête-nom sur lequel s'est appuyée la communauté des acheteurs étrangers de villas en Thaïlande depuis des années fait désormais l'objet d'une pression réglementaire croissante. Des montages qui semblaient solides il y a cinq ans sont en train d'être démantelés. Les acheteurs ayant eu recours à ces arrangements découvrent que confort et légalité ne sont pas synonymes.

L'alternative — un bail emphytéotique transparent de 30 ans renouvelable 30 ans, enregistré au Bureau des Terres, combiné à des structures sociétaires légitimes lorsque cela est pertinent — n'est pas un contournement. C'est le cadre réel. Comprendre cette distinction est bien plus important que de suivre les flux d'investissements industriels lorsque vous évaluez un achat sur l'île.

Par ailleurs, tous les terrains de l'île ne se valent pas. L'expression terrain à vendre à Koh Phangan recouvre aussi bien des parcelles dûment titrées en Chanote dans des emplacements accessibles que des documents qui ne résisteraient pas à un examen juridique. C'est sur la vérification du titre, du zonage et de l'identité réelle du vendeur que doit se porter l'attention.

Ce que l'histoire des usines devrait vraiment changer

Ce que la déception du "China plus one" permet peut-être de clarifier le plus utilement, c'est ceci : l'optimisme macro-économique régional ne remplace pas l'analyse actif par actif. L'Asie du Sud-Est n'est pas uniformément positionnée pour tirer parti des déplacements de capitaux mondiaux. Certains secteurs capteront de la valeur. D'autres non. Les acheteurs immobiliers qui se sont appuyés sur le grand récit régional pour se sentir confiants sans avoir fait le travail spécifique prennent des risques qu'ils n'ont pas chiffrés.

Le bien-fondé de l'investissement dans l'immobilier lifestyle à Koh Phangan ne dépend pas de la croissance des exportations vietnamiennes ni de la production industrielle thaïlandaise. Il dépend de l'emplacement, de la structure juridique, de la qualité de construction et du fait que le produit proposé correspond réellement à ce qu'il prétend être. Ces éléments ne changent pas au gré du prochain cycle de négociations tarifaires américaines.

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