Die Nominee-Struktur war nie der sichere Weg. Die meisten ausländischen Käufer wussten das bereits.

Ein Irrtum, der ausgeräumt werden muss

Unter ausländischen Erstkäufern in Thailand hält sich hartnäckig die Vorstellung, dass die Nominee-Aktionärsstruktur – bei der ein thailändischer Staatsbürger im Namen eines ausländischen Käufers die Mehrheitsanteile an einem Unternehmen hält – eine clevere rechtliche Umgehungslösung sei und keine rechtliche Haftungsfalle. Die Berichterstattung von The Nation Thailand im August 2026 über das staatliche Vorgehen gegen Nominee-Strukturen im Luxusimmobilienbereich hat Teile des Marktes verunsichert. Doch hier ist der entscheidende Punkt: Verunsichert wurden ausschließlich jene Käufer, die sich auf Arrangements verlassen haben, die das thailändische Recht seit dem Foreign Business Act von 1979 technisch gesehen bereits verboten hat. Bei der Razzia handelt es sich nicht um eine Kehrtwende in der Politik. Es ist die Durchsetzung, die einer Praxis einholt, die auf dem Papier ohnehin schon illegal war.

Dieser Unterschied ist von enormer Bedeutung, wenn Sie gerade recherchieren, wie Sie als Ausländer Immobilien in Thailand kaufen können, und dabei immer wieder auf Agenturen stoßen, die Nominee-Strukturen als Standardoption darstellen. Das sind sie nicht. Es ist ein kalkuliertes Glücksspiel, das die Behörden inzwischen deutlich unattraktiver gemacht haben.

Was die Razzia wirklich aufdeckt

Die unter die Lupe genommenen Immobilien weisen ein typisches Profil auf: hochwertig, in städtischer oder Küstenlage, und erworben über Briefkastengesellschaften ohne jede tatsächliche Geschäftstätigkeit. Das Anliegen der thailändischen Regierung gilt nicht ausländischen Investitionen an sich – sondern dem Einsatz fiktiver lokaler Anteilseigner, um Grundstücksgesetze zu umgehen, die aus verfassungsrechtlich verankerten Gründen bestehen. Käufer, die den Nominee-Weg gegangen sind, taten dies häufig, weil ihre Berater „gängige Praxis" mit „rechtlich einwandfrei" gleichgesetzt haben. Das sind keine synonymen Begriffe.

Für Käufer, die den Erwerb einer Off-Plan-Villa in Thailand in Betracht ziehen, sorgt die Razzia eher für Klarheit als für Beunruhigung. Sie bestätigt, was seriöse Entwickler seit Jahren betonen: Die rechtlich belastbaren Wege zum Immobilienerwerb in Thailand für Ausländer – langfristiges Leasehold, Thai-Unternehmenseigentum mit echtem Geschäftszweck oder Eigentumswohnungen im Freehold – waren schon immer die richtigen Rahmenbedingungen. Der Markt wird nicht für Ausländer geschlossen. Er wird für rechtliche Fiktionen geschlossen.

Die Strukturen, die einer Prüfung standhalten

Leasehold ist das unkomplizierteste Instrument für Ausländer, die villenartige Immobilien auf thailändischem Grund erwerben möchten. Ein 30-jähriger eingetragener Mietvertrag mit vertraglich gesicherten Verlängerungsoptionen gewährt dem Käufer dokumentierte, durchsetzbare Rechte – ohne die Risiken, die mit einer Nominee-Beteiligung einhergehen. Er wird beim Land Department eingetragen, erscheint auf dem Eigentumstitel und hängt nicht vom guten Willen eines Thais ab, der die nominelle Eigentümerschaft in Ihrem Namen hält.

Das ist keine Kompromisslösung. In Märkten wie Koh Phangan, wo der Villenbau zunehmend auf ausländische Käufer ausgerichtet ist und dokumentierte Rechtsstrukturen bereits ab der Planungsphase integriert werden, ist Leasehold unter seriösen Entwicklern die Norm – kein Notbehelf. Die Käufer, die jetzt nervös sind, standen von Anfang an nie auf solidem rechtlichem Fundament.

Die sinnvollere Frage für jeden potenziellen Käufer lautet nicht: „Wie komme ich um die Regeln herum?", sondern: „Wer hat die Rechtsstruktur in das Produkt eingebaut, bevor ich überhaupt auf der Bildfläche erschien?" Genau dieser Unterschied trennt Entwickler mit professionellem Anspruch von jenen, die Transaktionen improvisieret zusammenstückeln.

Was das konkret für den Markt auf Koh Phangan bedeutet

Der Villenmarkt auf Koh Phangan hat nicht annähernd dieselbe Dichte an Nominee-Transaktionen erlebt wie Bangkok oder Phuket – zum einen, weil die Entwicklungswelle auf der Insel jünger ist, zum anderen, weil die Käufer, die hierher kommen, in der Regel besser informiert sind als der typische Luxusimmobilien-Tourist. Diese relative Sauberkeit ist es wert, bewahrt zu werden – und das aktuelle Durchsetzungsklima gibt sowohl Käufern als auch Entwicklern einen zusätzlichen Anreiz, darauf zu bestehen.

Die Razzia wird die Due-Diligence-Zeiträume voraussichtlich verlängern und weniger strukturierte Entwickler aus dem Markt drängen. Für Käufer, die ihre Hausaufgaben machen, ist das ein Vorteil. Ein Markt, in dem rechtliche Abkürzungen tatsächlich geahndet werden, ist ein Markt, in dem rechtskonformes Eigentum mit der Zeit mehr – nicht weniger – wert wird. Die Nominee-Ära geht nicht zu Ende, weil Thailand sich gegenüber ausländischem Kapital feindlich verhält. Sie endet, weil die Strafverfolgung endlich dem Gesetz entspricht, das schon immer existiert hat.

Wenn Sie Villaprojekte auf Koh Phangan mit Fokus auf transparente Eigentumsstruktur und dokumentierte Bauzeitpläne prüfen, entwickelt Hush Villas jedes Projekt mit rechtlichen Rahmenbedingungen, die vor dem ersten Spatenstich festgelegt werden. Aktuelle Verfügbarkeiten und Strukturdetails finden Sie unter hushvillas.com.