Minor Hotels kommt nach Koh Phangan. Was das für die Bali-Entscheidung bedeutet.

Als Minor Hotels sowohl ein neues Avani-Resort als auch die erste Colbert Collection-Immobilie in Asien ankündigte – beide auf Koh Phangan – horchte die Hotelbranche auf. Doch für alle, die ernsthaft abwägen, wo sie ihr Kapital in südostasiatische Immobilien investieren wollen, ist die interessantere Frage nicht, was das für das Portfolio von Minor bedeutet. Sondern was es für Käufer bedeutet, die bislang unentschlossen zwischen Koh Phangan und Bali stehen.

Dieser Vergleich kommt immer wieder auf. Bali hat eine längere Geschichte, eine gewachsene Expat-Infrastruktur und einen Bekanntheitsgrad, den Koh Phangan noch nicht vorweisen kann. Das sind echte Vorteile. Aber Vorteile haben ein Verfallsdatum. Und in drei entscheidenden Bereichen – internationale Hotelinvestitionen, Eigentumsstruktur und Bebauungsdichte – bewegt sich der Abstand zwischen diesen beiden Destinationen klar in eine Richtung.

Bereich Eins: Wer hier wirklich Kapital einsetzt

Balis Hotellandschaft ist ausgereift – was gleichbedeutend damit ist, dass sie gesättigt ist. Die Insel hat im vergangenen Jahrzehnt jährlich rund 1.000 neue Hotelzimmer hinzugewonnen, und die großen internationalen Marken – Marriott, Four Seasons, Rosewood – haben ihre Positionen längst bezogen. Die Geschichte der Bali-Hotellerie ist weitgehend geschrieben.

Die Geschichte von Koh Phangan wird gerade erst geschrieben. Minor Hotels ist kein spekulativer Akteur; die Gruppe betreibt über 560 Häuser in 56 Ländern. Wenn ein Unternehmen dieser Größenordnung eine bestimmte Insel für nicht einen, sondern gleich zwei verschiedene Markenauftritte auswählt – darunter die Premiere einer völlig neuen Collection für Asien – dann steckt dahinter fundierte Analyse, keine bloße Hoffnung. Ein solches institutionelles Signal hat ein anderes Gewicht als die Eröffnung eines Boutique-Resorts. Es sagt etwas darüber aus, wie die künftige Gästenachfrage eingeschätzt wird, wie man die Infrastruktur bewertet und in welche Richtung sich die Zimmerpreise auf der Insel mittelfristig entwickeln werden. Wer überlegt, ob er eine Villa auf Koh Phangan kaufen soll – als Lifestyle-Anlage mit echtem Vermietungspotenzial –, sollte dieses Signal ernst nehmen.

Bereich Zwei: Was ausländische Käufer tatsächlich besitzen können

Hier offenbart Bali ein strukturelles Problem, das kein Markenglanz der Welt lösen kann. Indonesien gestattet ausländischen Staatsangehörigen nicht, Grundeigentum als Volleigentum zu halten. Die Umgehungslösungen – Nominee-Strukturen, Pachtverträge, verschiedene Formen des Hak Pakai – sind gut dokumentiert und weit verbreitet, aber es sind und bleiben Umgehungslösungen. Sie bringen rechtliche Risiken mit sich, die echtes Volleigentum nicht hat.

Das thailändische Eigentumsrecht für Ausländer funktioniert nach einem anderen Prinzip. Ausländische Staatsangehörige können Eigentumswohnungen unmittelbar als Volleigentum erwerben, und Villaankäufe über rechtskonforme thailändische Gesellschaftsstrukturen haben eine jahrzehntelange Rechtsgeschichte. Das bedeutet nicht, dass Due Diligence verzichtbar wäre – das ist sie nie –, aber die grundlegende Eigentumssicherheit ist eine fundamental andere. Wer Villenangebote in Thailand mit vergleichbaren Objekten auf Bali abwägt, sollte der Eigentumsfrage deutlich mehr Gewicht beimessen, als es in lifestyleorientierten Vergleichen meist der Fall ist.

Bereich Drei: Wohin die Bebauungsdichte steuert

Bali verzeichnete 2023 rund 5,3 Millionen internationale Ankünfte – mit steigender Tendenz und einer Infrastruktur, die in Gebieten wie Seminyak, Canggu und Ubud sichtlich unter Druck gerät. Die Dichte, die diese Viertel einst attraktiv machte, ist für viele Käufer mittlerweile der Grund, sich anderswo umzusehen. Staus, Übererschließung und der Verlust der Ruhe, die Menschen ursprünglich angezogen hat – das sind auf Bali keine abstrakten Risiken mehr. Das sind gegenwärtige Realitäten.

Koh Phangan empfängt laut aktuellen Zahlen rund 847.000 Besucher jährlich – ein Bruchteil von Balis Volumen, auf einer Insel, deren Fläche zu einem erheblichen Teil unter Nationalpark-Schutz steht. Dieser Schutz wirkt als strukturelle Bremse auf die Bebauungsdichte – und zwar auf eine Weise, die Bauvorschriften allein nicht replizieren können. Die Ankunft internationaler Hotelmarken geht typischerweise mit einem spürbaren Anstieg der Besucherzahlen einher. Das Zeitfenster, in dem man in eine Destination einsteigen kann, bevor sich dieser Wandel vollständig vollzogen hat, ist per Definition begrenzt.

All das ist kein Argument dafür, dass Bali keinen Wert hätte – die Insel bleibt eine der bekanntesten Freizeitdestinationen der Welt. Doch die für einen Käufer entscheidende Frage ist nicht, welche Insel berühmter ist. Sondern welche Insel sich an dem vorteilhafteren Punkt ihres Investitionszyklus befindet, günstigere Eigentumsbedingungen bietet und auf deren nächstes Kapitel institutionelles Kapital nun öffentlich gesetzt wird.

Hush Villas baut vier Villen mit privatem Pool auf Koh Phangan, ab $135.000, mit geplantem Übergabetermin im ersten Quartal 2027. Wer diesen Vergleich ernsthaft anstellt, kann sich jederzeit an das Team wenden, um die Details zu besprechen.